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时间:2019-01-30 08:59  编辑:admin

日前,廖创兴家族廖宝珊后人、纪惠集团主席汤文亮外甥廖伟麟创办、在香港从事商业物业买卖的正八集团,再度向港交所递交主板上市申请,丰盛融资为其独家保荐人。值得注意的是,这是正八集团第二次冲击港股市场,该集团在去年7月19日就曾递交过资料,不过最终变为失效状态。

或许看开香港八卦杂志的人,对廖伟麟会略有所闻。早前,廖伟麟曾与庄士集团太子爷庄家彬、卓能集团赵世曾的儿子赵式浩等富二代组局,与过气歌手王秀琳(Mango)和退选港姐Judy等十五位美女在佐敦山林道的一间火锅店VIP房纵情狂欢。这件事被拍下,登上了娱乐新闻。

与其他富二代一样,廖伟麟家族背景显赫,父亲廖烈正是创兴银行(01111)创办人廖宝珊儿子。廖伟麟自2002年起,开始在母亲廖汤慧霭旗下的纪惠集团工作,第二年就晋升为公司副主席,2018年6月正式辞任纪惠职务,7月就作为CEO带着正八集团冲击港股IPO。

据智通财经APP了解,正八集团在香港从事商业物业买卖业务,主要侧重于中环、金钟及湾仔等核心商务区的零售商铺。其物业买卖涉及:1、从卖家收购商业物业;2、通过细分、翻新或优化物业使物业增值;3、在市场向买家出售经细分或优化的物业。

例如,正八集团收购了某栋楼宇的一整层或多个整层而非单个单元,透过设立了分层业权的拆售或通过分区、翻新或装潢工程开发物业价值,并在收购完成后短期内出售经细分及经优化的物业。

事实上,这也正是廖伟麟最擅长的物业投资,他曾创出一年二十亿港元的买卖成交,并且投资多年从未损手,有“新进摸王”、“商厦摸王”、“工厦摸王”之称。

正八集团认为,在这种价值链中,集团的商业模式可以在极大程度上获利。在业绩记录期间至最后可行日期,正八集团已承接21个总建筑面积约22.29万平方英呎的项目。

据正八集团招股书显示,2016-2018年,该集团实现的收入为2.74亿港元、2.83亿港元、3.76亿港元。整体而言,呈现出上升的趋势。具体来看,收入的主要来自办公单位、零售商铺和停车位的出售。其中办公单位占据绝大部分,由2016年的1.56亿港元增加到2018年的2.79亿港元,占比由56.9%提升到74.2%。相比之下,零售商铺部分的收入占比则逐年减少,由2016年的39.5%下降到2018年的25.3%,在2019年财政期间更是进一步收缩到4.5%。

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由于正八集团是出售的是集团之前买回来“升级”过的物业,因此该集团逾90%的销售成本为物业收购对价。同时,销售成本呈不断上升趋势与集团收入不断增加大体一致。

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不过,无论是办公单位、零售商铺还是停车位,不同地方不同价位,中间所能创造的价值空间也有限。简单来说,就像浅水湾的停车位,都要比深水埗的办公单位更有升值的空间。因此,正八集团的毛利率除了取决于这三种物业类型的组合构成,还要看所售物业的所在地,所以该集团的毛利率也较为波动。例如,该集团2017年的收入与2016年相差不大,但整体毛利率则由18.6%下降到11.6%。

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受毛利率波动的影响,正八集团的净利润也会出现忽高忽低的变动。2016年-2018年,正八集团实现的净利润为2248万港元、1192万港元、2700万港元。

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截至2018年11月30日,正八集团仍有3个商铺、6个办公单位待出售,合计面积约8.4万平方英呎,据第三方评估机构估计这9个物业约11.33亿港元。值得注意的是,这九个物业自正八集团收购以来,一直都有明显的升值。如,香港干诺道中130–136号诚信大3楼的办公单位,4个月就升值了3.8%。这意味着,只要正八集团适时的出手,仍能带来拥有可观的营业收入。

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不过,若简单来看,正八集团的业务其实就像“炒房”,整个集团的业绩表现受廖伟麟等管理层基于其对当前及未来市场评估,以及集团手中的存货及现金流量所作决策及判断的规限,业绩存在较大的不确定性。倘若楼市不好,集团管理层判断错误,物业存货就很大可能无法实现收益。


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